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媒体采访
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8月土地“结冰”背后:政企博弈土地市场




万科总裁郁亮在中期业绩会上表示,万科上半年卖了800多万平方米的房,但只买了200多万平方米土地,原因是上半年土地价格仍在高位,公司投资非常谨慎。

 

截至6月底,尽管账上尚有400多亿现金,万科仍表示拿地时机未到,“土地市场的调整才刚刚开始。”万科董秘谭华杰说。

 

而8月20日北京华嘉胡同地块天价拍出,业内人士多数认为这仅是个案,有知情人士透露其中存在拿地企业托市的嫌疑,因此并不能作为房企信心回暖的信号。

 

房企拿地降到冰点

 

今年3月以来,由于楼市成交趋冷,房地产企业资金回笼情况不理想,购地趋于谨慎,购地金额处于低位徘徊。

 

中原地产研究部统计数据显示:截至8月18日,北京、上海、广州、深圳四个一线城市,合计土地出让金为3007.2亿,仅完成了2013年5242.3亿的57%。虽然楼面价创造新高,但溢价率从2013年的41.7%下调到了2014年的31.17%,今年以来更是逐月持续下调。

 

链家地产市场研究部张旭提供的数据显示,今年北京的居住类用地楼面价较去年大幅上涨48.3%,明显高于前两年的增幅,2012年和2013年分别为36%和44.6%。

 

在高底价下,北京、上海、厦门等地都出现了土地流拍现象。不久前的8月14日,北京房山区1宗多功能地块流拍,成为年内北京第三块流拍土地。

 

张旭指出,该地块位于六环外,位置较偏,区域优势不明显。淡市下,房企更注重性价比,以合理使用资金。

 

大型房企的表现印证了土地市场的整体不景气情况。中原地产数据显示,截至7月底,十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元,仅相当于去年全年购地金额的四成。

 

其中,中海和招商的购地金额是去年购地金额的6-7成,其他房企的购地金额均不及去年购地金额的5成,仅华润的购地金额达到了317.72亿元,超出去年20.2%。

 

张旭分析,在楼市不景气的情况下,地价的不断走高无疑会压缩房企的盈利空间,放大风险,故而房企的投资热情不高。

 

从近日统计局公布的房地产运行数据来看,多项指标表明房地产仍然处于下行通道,住宅库存压力依然较大。多位开发商人士表示,回款是当前重点,未来将根据自身的现金流和市场情况审慎买地。

 

地方将被迫降价?

 

“土地流拍很正常。说明开发商不看好,不参与。每一次土地市场低迷,流拍都会出现。”盘古智库学术委员、中国房地产学会副会长陈国强认为,上半年政府出让土地的底价偏高,会使参与的开发商的积极性受影响,流拍的可能性增大。但底价低,又会引起多轮竞拍。最终的实际成交价格还是取决于房地产企业对这个地块的价值判断。

 

包括万科、保利、中海外等在内的开发商均认为目前土地市场价格仍然很高,保利地产有关人士表示,上半年保利拿了400多万平方米土地,都是之前长期沟通过的,基本都是底价获取。

 

房企似乎在等待地方土地降价。而另一方面,地方的财政压力、地方债务压力越来越大。未来地方政府是否会降低地价?

 

陈国强分析,在土地市场低迷的情形之下,各地国土资源局会在推出新土地的力度、节奏、策略等方面作出一些调整,底价的设定只是其中一个方面。

 

“我们遵循的原则是宁可少买一块地,不要错买一块地。”碧桂园总裁莫斌说,进入到今年的二季度后,投资步伐有所放缓,公司会审慎的根据市场的整体形势,公司销售回款、财务资金的情况,审慎的决定每一宗、每一块土地的投资。

 

谭华杰表示,上半年土地市场有所降温,这可以从土地成交流拍率上升、溢价率下降这方面得到体现。上半年土地推出时的底价还维持在非常高的水平,一般来说下半年都是土地供应的高峰,所以土地市场调整可能刚刚开始,下半年土地市场调整会比上半年更加明显。

 

谭华杰说,鉴于土地市场目前调整并不充分,万科会继续坚持审慎投资原则。如果下半年土地市场调整进行得比较充分,也会去积极寻找机会。

 

陈国强判断,地方政府在底价上也可能会趋于谨慎。地方政府其实有很明显的市场意识,会根据市场情况,在土地推出的力度、节奏、策略上做一些调整。这是一个双方博弈的过程。

 

土地市场短期难回升

 

自7月限购大面积取消以来,市场出现了部分回暖的预期。8月20日,曾于今年2月份被叫停的北京二环内西城区华嘉胡同地块再度挂牌,剧情出现大反转,在国土局的公开拍卖中,华嘉胡同现场竞拍高达193轮,最终被华融以74.6亿总价拿下,一举刷新了北京总价地王,溢价率高达110%,折合商品住宅楼面价6.34万元/平米。

 

北京兰德咨询总裁宋延庆分析,这是一个信号,说明投资者的信心开始回升。他指出,随着一些城市放松限购,整个下半年市场会好于上半年,土地市场也会出现好转。

 

张旭指出,华嘉胡同这个地块,是北京二坏内极其稀缺的,也有特殊性。

 

但截至目前,楼市的成交复苏迹象并未传导到土地市场。世联行发布报告称,7月全国土地市场再度遇冷,TOP20城市土地成交总建面环比下滑11.8%。

 

另据中原地产数据显示,8月截至18日,20大房企拿地95.3亿,其中最多的万达在杭州及青岛有所入账,其他均在土地市场保持克制。

 

中国土地勘测研究院研究员邹晓云分析,目前从中央的反应来看,中央不会再出现大面积政策救市,整个房地产市场会呈现真实一面,走向低迷,进一步会波及到土地市场。

 

“土地财政会受到影响,但这是必须要承担的,地方政府要为以前的付出买单。”邹晓云说。

 


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