尹中立：房地产市场出现了拐点信号

房地产市场出现四大拐点信号

2021年1-7月份房地产市场呈现的特征是：土地市场供需双双疲软，融资环境持续偏紧；房地产开发投资增速、商品房销售面积、商品房销售额增速均已连续两个月放缓；新建商品住宅、二手房价格涨幅全面回落。

❏ 房地产开发投资增速持续小幅放缓

房地产开发投资增速连续两个月小幅放缓。今年1-7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；两年平均增长8.0%，增速较上半年小幅回落0.2个百分点，连续两个月小幅回落。其中，住宅投资63980亿元，同比增长14.9%；两年平均增长9.4%，增速连续三个月小幅回落。

先行指标显示，房地产开发投资增速仍将持续放缓。今年1-7月份，房地产开发企业土地购置面积同比持续下降；房屋施工面积增速持续放缓；房屋新开工面积增速持续放缓，并出现年内首次同比下降（-0.9%）。

❏ 土地市场供需整体双双走弱

2021年1-7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。

住宅用地市场供需双双持续下降，“两集中”政策打乱市场节奏。中国指数研究院统计的全国300城住宅用地供求规模均有所下降。1-7月，全国300城住宅推出用地规划建筑面积同比下降13.8%，成交规划建面同比下降16.7%，降幅较上半年均有所扩大。7月当月没有重点城市集中土拍，土地出让金涨幅显著回落，住宅用地价格回落，溢价率走稳。中国指数研究院数据显示，2021年1-7月，全国300城市土地出让金总额为32123亿元，同比增加1%；住宅用地成交楼面价显著回落，溢价率走稳。

图1  300城住宅用地成教楼面价和平均溢价率

数据来源：中国指数研究院

❏ 融资环境持续整体偏紧

2021年1-7月份，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%；两年平均增长9.2%。从两年平均增速来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别增长0.08%、7%、15.6%、11.7%。

国内贷款连续两个月同比下降，销售回款占比呈现回落趋势。在房地产金融宏观审慎管理要求下，房地产金融环境持续收紧。国内贷款同比下降4.5%，已连续两个月同比下降。在商品房销售增速放缓，个人按揭贷款收紧的影响下，定金及预收款及个人按揭贷款占资金来源比重呈现回落趋势。

图2  房地产开发资金来源主要构成及同比增速

数据来源：国家统计局

❏ 商品房销售增速放缓，房价涨幅回落

2021年1-7月，商品房销售面积、销售额两年平均增速连续第二个月同步放缓。1-7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；两年平均增长7%。商品房销售额106430亿元，同比增长30.7%，两年平均增长13.1%。商品房销售面积、销售额两年平均增速连续第二个月放缓。

今年7月当月，商品住宅销售面积同比下降。1-7月份，商品住宅销售面积同比增长22.7%，两年平均增长7.9%；商品住宅销售额同比增长33.1%，两年平均增长15.6%；两年平均增速连续第二个月放缓。7月当月，商品住宅销售面积同比下降9.5%，较2019年同期下降0.5%；商品住宅销售额同比下降7.2%，较2019年同期增长9.3%。

图3  近3年，6月、7月商品住宅销售面积、销售额月度数据

数据来源：国家统计局

新建商品住宅、二手房价格涨幅全面回落。7月份，70大中城市中有51城新建商品住宅价格环比上涨。各线城市新建住宅和二手住宅价格涨幅均放缓。被约谈城市，房价涨幅过快的势头大都有所收敛。7月，前期房价上涨较快的上海、广州、成都、重庆、合肥等地，房价涨幅显著收窄；深圳二手住宅价格环比下跌0.4%，连续三个月环比下跌，且降幅在进一步扩大。

图4  2017年来，一、二、三线城市二手住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局

共同富裕目标下的房地产政策走势分析

上述市场数据分析向我们展示了市场出现拐点信号，结合最近出台的一系列政策，我们可以进一步确认房地产市场出现了拐点信号。

8月17日，习近平总书记主持召开中央财经委员会第十次会议，主要研究共同富裕问题，同时研究了防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。这两项工作都与房地产市场密切相关，理解这次会议精神对判断房地产政策趋势有重要意义。

会议强调，共同富裕是全体人民的富裕，是人民群众物质生活和精神生活都富裕，不是少数人的富裕，也不是整齐划一的平均主义，要分阶段促进共同富裕。畅通向上流动通道，给更多人创造致富机会，形成人人参与的发展环境。允许一部分人先富起来，先富带后富、帮后富，重点鼓励辛勤劳动、合法经营、敢于创业的致富带头人。要坚持循序渐进，对共同富裕的长期性、艰巨性、复杂性有充分估计，鼓励各地因地制宜探索有效路径，总结经验，逐步推开。

会议还指出，在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性。

在笔者看来，房地产市场是居民财富的主要载体，要实现共同富裕的目标就必须涉及完善房地产税收政策。核心内容是完善面向高收入群体的收入分配政策。当前，我国主要以间接税为主，往往具有累退性。从功能上看，直接税更有利于缩小收入差距。个人所得税方面，要更加注重对低收入者的保护，完善专项附加扣除政策。目前，有专家建议在减免其他税种或降低税率前提下，适时开征财产税(如房产税、遗产赠予税等)，调节高收入群体收入。

笔者认为，中央强调共同富裕，对房地产行业将有直接冲击，主要表现在以下几个方面：

第一，政府将增加保障性住房的供给。从国家的十四五规划内容里已经清楚地看出，政府为了减轻年轻人的购买压力，会大幅度提高保障性住房的供应力度，尤其是增加保障性租赁住房的供给。对应的土地供应也优先确保保障性住房，将对商品住房的供给和需求都产生挤压，减少了房地产开发企业的市场空间。

第二，对高端住房的需求产生影响。为了实现共同富裕政策目标，必然要加大行业反垄断的力度。这将对高收入行业和群体产生不利影响，对一线城市的高房价影响较大。

第三，征收房地产税将对市场产生较大冲击。经过20多年的积累，房地产市场累积的获利盘是十分巨大的，征收房地产税可能导致这些获利盘集中套现，短期会对市场产生一定冲击。

总之，无论是市场运行的特征，还是政策面的变化，都预示着房地产市场的拐点已经悄然来临。对于房地产开发企业而言，唯有顺应市场的潮流，努力降低财务杠杆、稳健前行才能避免各种风险和挑战。